Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Переход к рынку в начале 90-х годах прошлого века в России сопровождался появлением новых профессий, которых не было в Советском союзе. Это прежде всего относится к профессиям, обеспечивающим функционирование рынка. Например, для обеспечения перехода прав на объекты недвижимости необходимо сориентировать продавцов и покупателей в рыночной стоимости этих прав, а для этого необходимо обладать полнотой информации по продажам аналогичных прав, особенностям функционирования отдельных сегментов рынка, сложившейся практикой сделок, уметь обрабатывать эту информацию и т.д. Типовые продавцы и покупатели, как правило, не обладают такими компетенциями и вынуждены привлекать к сделкам специальных консультантов – оценщиков, которые снижают их риски и транзакционные издержки в сделках. Профессия оценщика уважаемая и хорошо оплачиваемая профессия в странах рыночной экономики.

Появление оценочной профессии в начале 90-х годов в Российской Федерации было связано не с сделками с правами, а необходимостью разрешения коллизий с переоценкой основных фондов предприятий в условиях гиперинфляции. Применение традиционных индексных методов в бухгалтерском учете тогда привели к парадоксальным результатам, которые грозили исказить всю финансово-экономическую деятельность предприятий. Решение было найдено в привлечении к переоценке основных фондов независимых специалистов, умеющих работать с рыночной информацией, которые и стали первыми оценщиками страны. Чтобы получить права переоценки основных фондов предприятий необходимо было пройти переподготовку в высших учебных заведениях и получить 4 сертификата по 1) оценке недвижимости, 2) машин, оборудования и транспортных средств, 3) интеллектуальной собственности и нематериальных активов, 4) оценке бизнеса.

Автору настоящего пособия давилось пройти соответствующее обучение и принять активное участие процедурах переоценки основных фондов и получить соответствующий опыт, который и был изложен в одном из первых в стране учебном пособие по оценке недвижимости.

Учебное пособие «Основы теории и практики оценки недвижимости», вышло в издательстве «Русская деловая литература» в 1997 году тиражом 4000 экз.

В своем первом учебном пособии автор попытался популярно изложить и адаптировать применительно к российским условиям теорию оценки недвижимости, которую нам привезли из США. Эти работы обобщали обширную американскую практику оценки 70-80-ых годов прошлого века. Другой теории тогда мы просто не знали. Это потом мы узнали, что есть методы оценки, которые применялась в дореволюционной России, были своеобразные методы оценки Великобритании и Германии и т.д. Однако и этой теории в то время вполне хватало для проведения оценок в условиях становления рынка недвижимости в Российской Федерации.

Дело в том, что в условиях становления рынка недвижимости рыночной информации, на которой строилась теория оценки, просто не существовало, и вся оценка происходила на основе затратного подхода. То есть затраты давали основные ориентиры участником рынка для принятия решений по купле-продаже, принятию управленческих и учетных решений в сфере недвижимости. Для применения же затратного подхода имелась в наличие хорошая информационная база по укрупненным затратам на строительство. Эта информационная база была создана в советский период в виде нормативных документов Госстроя СССР, среди которых наибольшее применение в оценке нашли сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).

Когда же появилась первая рыночная информация по арендным ставкам и сделкам с объектами недвижимости оценщики начали применять и сравнительный и доходный подходы на основе той теории, которая была изложена в американских учебниках и адаптирована к нашим условиям в наших учебниках и учебных пособиях. В это время уже в МГСУ-МИСИ автором было подготовлено ряд учебных пособий, отражающих сложившеюся теорию и практику оценки недвижимости, движимости, нематериальных активов и бизнеса